פסק-דין בתיק ת"א 1524-02-08

א.         רקע כללי:

1. בשנת 2007 רכשו התובעים את זכויות החכירה בדירה בבית המשותף שברח' ... בהרצליה (להלן - הבית המשותף), במקרקעין שבבעלות הקרן הקיימת לישראל (להלן - דירת התובעים או הדירה). נתבעת 1 הינה שכנתם של התובעים, המתגוררת בדירה שמתחת לדירתם מאז רכשה את הזכויות בה, יחד עם בעלה המנוח, בשנת 1967.
2. בחצר האחורית (הדרומית) של דירת נתבעת 1, ובצמוד לה, בנה בזמנו בעלה המנוח, אשר נפטר לפני כשלושים שנה ויותר, חדר נוסף מבלוקים, עם תקרת גבס, שלאחר מכן החליף אותה בגג רעפים (להלן - תוספת הבנייה).
3. לטענת התובעים, תוספת הבנייה נעשתה שלא כדין ובאופן המונע מהם להרחיב את דירתם כפי זכותם על פי תכנית מפורטת הר/1923 " הרחבות דיור לשכונת יד התשעה", אשר צורפה לכתב התביעה (להלן - התב"ע).
4. לטענת התובעים, תוספת הבנייה נבנתה ללא עמודים כך שאין באפשרותם לבנות עליה, שכן בנייה ללא עמודים תקרוס. יתר על כן, גג הרעפים נבנה באופן שהוא חודר לגובה דירת התובעים ועל כן הוא גורם לתובעים טרדה של ממש.
5. מכאן התובענה דנא, שבמסגרתה מבקשים התובעים מבית המשפט להורות לנתבעת 1 להרוס את תוספת הבנייה, להשתתף במחצית עלות בניית העמודים שיתמכו בהרחבות דירות התובעים ונתבעת 1, ולשלם לתובעים פיצויים בגין נזקיהם הבלתי ממוניים בסך כולל של 50,000 ש"ח.
6. התובעים הוסיפו ותבעו גם את נתבעת 2. על פי הנטען בכתב התביעה, כאשר פנו התובעים לנתבעת 2 נטען בפניהם כי עליהם להוכיח שתוספת הבנייה נעשתה לפני פחות מחמש שנים, משום שמעבר לתקופה זו קיימת התיישנות על הוצאת צו הריסה מטעמה. לשיטת התובעים, נתבעת 2 התרשלה בכך שלא מנעה את תוספת הבנייה מראש ולא הוציאה צו להריסתה, ומכאן התביעה נגדה.
7. לאחר הגשת התובענה הגישה נתבעת 1 בקשה לסילוקה על הסף, בטענת התיישנות. נתבעת 1 ציינה בבקשתה כי תוספת הבנייה נבנתה על ידי בעלה עוד בשנת 1972. בתחילה נבנתה התוספת עם גג אסבסט, שלאחר זמן מה הוחלף בגג רעפים, אך בכל מקרה מאז השלמת בנייתה ועד להגשת התובענה חלפו עשרות שנים וממילא כל עילת תביעה בגין בניית התוספת, גם אם היתה קיימת, התיישנה, ואין מקום להיזקק לה.
8. הבקשה לסילוק על הסף נדונה לפני כב' השופט צ' דותן, שלפניו החלה בזמנו התובענה להתברר. בהחלטתו מיום 13.11.08 דחה כב' השופט דותן את הבקשה, שכן לא מצא בתשובת נתבעת 1 מענה לטענת התובעים בדבר עוולה מתחדשת/נמשכת (להלן - החלטת כב' השופט דותן).
9. לאחר מכן - לאחר שניסיונות להגיע לפשרה בין הצדדים לא צלחו ולאחר חילופי מותבים - נשמעו הראיות בתובענה לפניי.

ב.         ראיות התובעים וטיעוניהם:

10. ראיות התובעים נשענו על תצהיריהם ועדויותיהם. בתצהירי התובעים נטען, כי בהתאם לתב"ע הם זכאים להרחיב את הדירה, מצידה הדרומי, בחמישה מטרים רבועים נוספים, ותוספת הבנייה מונעת מהם לממש את זכותם הנטענת האמורה.
11. לדברי התובעים, כאשר הם פנו בעניין לנתבעת 1 טענה זו האחרונה בפניהם כי מצבה הכלכלי לא מאפשר לה להחליף את גג הרעפים בתקרת בטון. עקב כך, מאז רכישת הדירה מתגוררים התובעים בדירה קטנה מכפי שהם זכאים לגור בה. יתר על כן, תוספת הבנייה גרמה וממשיכה לגרום לתובעים טרדה של ממש, שכן אין הם יכולים ליהנות מהנוף שניתן לראות מחלון הדירה אלמלא נבנתה התוספת.
12. במהלך חקירתה הנגדית אישרה תובעת 1 כי עובר לבנייה אמנם הבחינה בקיומה של תוספת הבנייה אך הוסיפה וטענה, מעבר לאמור בתצהירה, כי המתווך דרכו רכשו את הדירה אמר לה כי לתוספת ישנו צו הריסה, ולאחר מכן הדברים גם נאמרו לה בעירייה; וכדבריה:

רכשתי את הדירה לפני 4 שנים ללא הורים ובתמימות. המתווך אמר לנו שיש צו הריסה, האמנו, הלכנו לעירייה ואמרו לנו שכן, יש צו הריסה. זה בנייני רכבת, יש שתי כניסות, אני בכניסה ראשונה ובשנייה יש עוד אדם שבנה לא חוקי, הוא פנה לעירייה ואמר שזה מפריע לו והעירייה התערבה. כשאני הלכתי אמרו לנו שעברו 5 שנים והם לא מתערבים. אמרו לי שיש צו הריסה מהעירייה, אחד המהנדסים, זה היה לפני 4 שנים ואיני זוכרת את שמו. אחרי שרכשתי את הדירה אמרו לי שאי אפשר להוציא צו הריסה בגלל שעבר 5 שנים...(בפרוטוקול, עמ' 22 שורה 15 ואילך).

13. עם זאת, בהמשך הדברים ציינה תובעת 1 כי לא עירבה את עורך-הדין, שייצג את התובעים בהליך רכישת הזכויות בדירה, בעניין צו ההריסה הנ"ל, וכי ערכה את בדיקותיה בעירייה רק לאחר שהתובעים רכשו את הזכויות בדירה ( שם, בשורה 27 ואילך).
14. על רקע זה שב וטען ב"כ התובעים בסיכומיו כי נתבעת 1 ביצעה וממשיכה לבצע כלפי התובעים עוולות רבות לפי הוראות פקודת הנזיקין [נוסח חדש] (להלן - פקודת הנזיקין), ובהן רשלנות, מטרד ליחיד והפרעה לאור שמש, וכן הפרת חובה חקוקה עקב הפרת ההוראות הרלוואנטיות שבחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965 (להלן - חוק התכנון והבנייה), ובסעיף 14 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969.
15. באשר לאחריות נתבעת 2, לשיטת ב"כ התובעים מדובר בחריגות בנייה ברורות וגלויות לעין, שהיו חייבות וצריכות להתגלות על ידי מפקחים מטעם נתבעת 2. לפיכך, העובדה שנתבעת 2 לא איתרה את ביצוע התוספת הבנייה בזמנו, ועקב כך אינה יכולה כעת לפעול נגד נתבעת 1, מצביעה על התרשלותה ועל אחריותה לנזקי התובעים.
16. יוער, כי ב"כ הנתבעים טען עוד בסיכומיו, כי נתבעת 1 ביצעה לא רק עבירה של בנייה שלא כדין, אלא גם עבירה של "שימוש חורג" לפי הוראות סעיפים 204(ב) ו-204(ד) לחוק התכנון והבנייה, וכי כב' השופט דותן קבע בהחלטתו כי מדובר ב"עבירה נמשכת/מתחדשת". ואולם, כב' השופט דותן לא התייחס בהחלטתו לפן פלילי כלשהו שבמעשי נתבעת 1, ומתוכן החלטתו אף עולה כי היא מתייחסת לעוולות המטרד דווקא.